Nya privatuthyrningslagen 2026 – reglerna när du hyr ut bostad efter 1 juli
Nya privatuthyrningslagen 2026 – reglerna när du hyr ut bostad efter 1 juli
Sedan 1 juli 2026 gäller en helt ny privatuthyrningslag i Sverige. Den ersätter lagen om uthyrning av egen bostad och förändrar flera viktiga regler för den som hyr ut villa, bostadsrätt, ägarlägenhet eller en del av sin bostad.
Förändringen är särskilt aktuell nu. Drygt en månad efter att lagen trädde i kraft rapporterar Nyhetsbyrån Direkt, med hänvisning till Dagens Nyheter, att uthyrningsplattformen Qasa ser ett ökat utbud av andrahandsannonser. Det ligger i linje med lagstiftningens uttalade mål: att göra privatuthyrning enklare och få fler bostäder ut på marknaden.
Samtidigt är det lätt att blanda ihop de nya reglerna med de gamla. Avtal som ingicks före den 1 juli 2026 omfattas fortfarande av den tidigare lagen, medan nya avtal följer privatuthyrningslagen (2026:772).
Här går vi igenom vad som faktiskt har ändrats, hur hyran fungerar, vad som gäller för bostadsrätt, uppsägning och vilka situationer den nya lagen inte omfattar.
Vad är den nya privatuthyrningslagen 2026?
Den nya privatuthyrningslagen, SFS 2026:772, gäller när en fysisk person eller ett dödsbo hyr ut ett hus eller en del av ett hus mot ersättning för att det ska användas som bostad.
Det kan till exempel vara:
- en villa
- en bostadsrätt
- en ägarlägenhet
- ett attefallshus
- en del av den egna bostaden, exempelvis ett rum
Lagen gäller däremot inte i alla uthyrningssituationer. Den gäller inte om hyresvärden själv innehar bostaden med hyresrätt, om uthyrningen avser fritidsändamål eller om hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte är en del av den egna bostaden.
Det betyder att den nya lagen främst är utformad för privatpersoners egen bostadsuthyrning, inte för professionell eller omfattande uthyrningsverksamhet.
De viktigaste ändringarna från 1 juli 2026
Sveriges Domstolar lyfter tre stora skillnader jämfört med den tidigare lagen om uthyrning av egen bostad.
| Förändring | Tidigare | Från 1 juli 2026 |
|---|---|---|
| Hur många uthyrningar lagen kan omfatta | I praktiken knuten till den första upplåtelsen | Kan omfatta fler upplåtelser, men inte när fler än två bostäder regelmässigt hyrs ut |
| Näringsverksamhet | Uthyrning i näringsverksamhet föll utanför | Fokus ligger i stället på att uthyraren ska vara fysisk person eller dödsbo |
| Bedömning av hyran | Kopplad till bland annat bostadens marknadsvärde och ränteläget | Hyresnämnden jämför med hyran för liknande privatuthyrningar om hyran är väsentligt högre |
Den nya lagen samlar dessutom de centrala reglerna om själva privatuthyrningen i en egen lag, i stället för att flera frågor ska lösas genom hänvisningar till den vanliga hyreslagen.
Får man hyra ut två bostäder enligt den nya lagen?
Ja, reglerna har blivit mer flexibla än tidigare. Den nya privatuthyrningslagen faller bort först när hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte utgör del av den egna bostaden.
Det är en viktig förändring för personer som exempelvis äger två bostäder eller kombinerar uthyrning av en bostadsrätt med en separat bostad på den egna fastigheten.
Men formuleringen ”regelmässigt” är viktig. Om uthyrningen får en mer yrkesmässig karaktär eller omfattar fler objekt kan andra regler bli aktuella. Den som planerar en större uthyrningsverksamhet bör därför inte utgå från att privatuthyrningslagen automatiskt gäller.
Hur sätter man hyran 2026?
En av de största förändringarna gäller hur en för hög hyra bedöms.
Den gamla modellen byggde på en kostnadsbaserad bedömning där bostadens marknadsvärde och ränteläget hade stor betydelse. Den modellen har tagits bort för nya avtal.
I den nya lagen ska hyresvärd och hyresgäst komma överens om hyrans storlek. Om hyresgästen anser att hyran är för hög kan frågan prövas av Hyresnämnden.
Hyresnämnden kan sänka hyran om den är väsentligt högre än den hyra som i allmänhet tas ut för liknande eller i motsvarande grad efterfrågade bostäder som hyrs ut enligt privatuthyrningslagen.
Det gör jämförelseobjekt viktigare. Som hyresvärd är det därför klokt att dokumentera vad liknande privata uthyrningar i området faktiskt kostar när avtalet skrivs.
Kan hyran indexeras?
Ja. Den nya lagen gör det möjligt att avtala om att hyran ska kunna ändras enligt ett index.
Den som vill genomföra en indexbaserad höjning måste meddela den andra parten skriftligen. Den tidigare hyran måste ha gällt i minst ett år och den nya hyran börjar tidigast gälla vid ett månadsskifte en månad efter meddelandet.
Det innebär att ett tydligt skriftligt hyresavtal blir ännu viktigare.
Gäller lagen för gamla hyresavtal?
Nej. Det här är en av de viktigaste övergångsreglerna.
Avtal som ingicks före 1 juli 2026 fortsätter att omfattas av den äldre lagen om uthyrning av egen bostad. Det spelar alltså inte någon roll att själva uthyrningen fortsätter efter den 1 juli.
Det är avtalsdatumet som avgör vilken lag som gäller.
Om ett äldre avtal avslutas och parterna senare skriver ett nytt avtal kan den nya privatuthyrningslagen däremot bli tillämplig på det nya avtalet.
Blir det lättare att hyra ut en bostadsrätt i andra hand?
Ja, reglerna i bostadsrättslagen ändrades samtidigt den 1 juli 2026 för att göra det lättare att få tillstånd till andrahandsuthyrning.
Du behöver fortfarande normalt bostadsrättsföreningens samtycke. Om föreningen säger nej kan du ansöka om tillstånd hos Hyresnämnden.
Skälen för att få tillstånd har inte tagits bort. Det kan fortfarande handla om exempelvis arbete eller studier på annan ort, utlandsvistelse, provsamboende eller andra godtagbara skäl.
Den viktiga förändringen är att tidigare uthyrningar bara ska vägas in när de har skett i betydande omfattning. Syftet är att göra bedömningen mer generös och göra det möjligt att hyra ut under längre perioder än tidigare.
Det betyder dock inte att alla bostadsrättsägare automatiskt får hyra ut hur länge som helst. Föreningens regler och den konkreta situationen spelar fortfarande roll.
Hur lång är uppsägningstiden?
Privatuthyrningslagen innehåller tydligare regler om hur avtalet avslutas.
Ett tidsbestämt avtal upphör normalt när hyrestiden löper ut. Hyresgästen har samtidigt alltid rätt att säga upp avtalet till ett månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen.
Även ett avtal som gäller tills vidare kan sägas upp till ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen.
Uppsägning ska normalt göras skriftligen. Lagen öppnar även för att uppsägning i vissa fall kan anses ha skett elektroniskt om parten har angett en elektronisk adress för meddelanden kopplade till avtalet.
För både hyresvärd och hyresgäst är det därför klokt att skriva in kontaktvägar och uppsägningsrutiner tydligt i kontraktet.
Vad ska finnas i hyresavtalet?
Lagen säger att ett hyresavtal ska upprättas skriftligen om någon av parterna begär det. I praktiken bör ett privat hyresavtal alltid vara skriftligt.
Avtalet bör tydligt ange:
- vilken bostad som hyrs ut
- hyresperiod och tillträdesdag
- hyrans storlek och vad som ingår
- hur el, vatten, bredband och andra kostnader hanteras
- eventuell deposition
- om möbler eller annan utrustning ingår
- uppsägning och kontaktvägar
- vilka regler som gäller för användningen av bostaden
Marketplace har en separat guide med tips och råd när du hyr ut bostad, där du kan gå vidare med den praktiska delen kring annons, hyresgäst och kontrakt.
Vad gäller för den som hyr en bostad privat?
Även för hyresgästen är det viktigt att kontrollera vilken lag som gäller. Börja med avtalsdatumet och vem som faktiskt hyr ut bostaden.
Be om skriftligt kontrakt och kontrollera att personen som hyr ut har rätt att göra det. Vid bostadsrätt bör det finnas samtycke från föreningen eller tillstånd från Hyresnämnden när sådant krävs.
Kontrollera också hur hyran står sig mot andra liknande privatuthyrningar. Om hyran verkar klart högre kan den i vissa fall prövas av Hyresnämnden.
Läs även Marketplaces guide om att hyra bostad i Sverige innan du skriver kontrakt.
Varför är privatuthyrningslagen en aktuell SEO-fråga just nu?
Lagen trädde i kraft mitt i sommaren och börjar nu få effekt på den faktiska bostadsmarknaden. Nyhetsbyrån Direkt rapporterade den 21 augusti att Qasa ser ett ökat utbud av andrahandsannonser drygt en månad efter lagändringen.
Det gör ämnet relevant både som aktuell konsumentnyhet och som långsiktig sökguide. Frågorna ”hur mycket får jag ta i hyra?”, ”får jag hyra ut två bostäder?”, ”måste föreningen godkänna?” och ”vilken lag gäller mitt avtal?” kommer att återkomma under lång tid.
För Marketplace är det dessutom ett naturligt ämne mellan bostadsannonser, bostadsguider och privatekonomi. Du hittar fler bostadsrelaterade tjänster och guider via Marketplace Bostad.
Vanliga frågor om privatuthyrningslagen 2026
När började den nya privatuthyrningslagen gälla?
Den trädde i kraft den 1 juli 2026 och ersatte lagen om uthyrning av egen bostad för nya avtal.
Gäller den nya lagen ett kontrakt som skrevs i juni 2026?
Nej. Avtal som ingicks före den 1 juli 2026 fortsätter att regleras av den äldre lagen även om uthyrningen pågår efter ikraftträdandet.
Får jag hyra ut två bostäder privat?
Den nya lagen gäller inte om du regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte är del av din egen bostad. Två objekt kan alltså omfattas, men om verksamheten blir mer omfattande kan andra regler gälla.
Måste bostadsrättsföreningen godkänna uthyrningen?
Ja, du behöver normalt föreningens samtycke. Vid ett nej kan Hyresnämnden i vissa fall ge tillstånd. Reglerna har blivit mer generösa för fortsatt uthyrning, men kravet på skäl finns kvar.
Hur avgörs om hyran är för hög?
För nya avtal jämför Hyresnämnden hyran med vad som i allmänhet tas ut för liknande privatuthyrda bostäder. Om hyran är väsentligt högre kan den sänkas.
Kan man avtala om årlig hyreshöjning?
Ja, parterna kan avtala om indexering. Den tidigare hyran måste ha gällt i minst ett år och förändringen måste meddelas skriftligen innan den börjar gälla.
Hur lång uppsägningstid gäller?
Lagen anger i normalfallet tre månader till ett månadsskifte för uppsägning enligt privatuthyrningslagen. Ett tidsbestämt avtal upphör annars vid avtalstidens slut.
Källor
Fakta i guiden bygger på Privatuthyrningslag (2026:772) hos Sveriges riksdag, Sveriges Domstolars sammanställning av de nya reglerna, regeringens proposition om en mer flexibel hyresmarknad samt Nyhetsbyrån Direkts rapportering den 21 augusti 2026 om ett ökat utbud av andrahandsannonser efter lagändringen.
Kommentarer
Diskutera artikeln i tråden nedan.