Hyra ut bostadsrätt 2026 – nya regler, hyra, tillstånd och skatt
Hyra ut bostadsrätt 2026 – nya regler, hyra, tillstånd och skatt
Sedan 1 juli 2026 gäller en ny privatuthyrningslag i Sverige. För den som hyr ut en bostadsrätt i andra hand innebär det flera viktiga förändringar: den gamla modellen för att beräkna skälig hyra har ersatts, privatuthyrningslagen kan omfatta fler samtidiga privata uthyrningar och tidigare uthyrning ska bara påverka ett nytt tillstånd om den har skett i betydande omfattning.
Samtidigt finns grundkravet kvar: du behöver normalt bostadsrättsföreningens samtycke, eller tillstånd från hyresnämnden om föreningen säger nej.
Den här guiden gäller främst avtal som ingås från och med 1 juli 2026. Avtal som ingicks enligt den tidigare lagen före det datumet fortsätter enligt övergångsbestämmelserna att omfattas av den äldre lagen.
Ny privatuthyrningslag från 1 juli 2026
Privatuthyrningslag (2026:772) trädde i kraft den 1 juli 2026 och ersatte lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad.
Den nya lagen gäller avtal där en fysisk person eller ett dödsbo hyr ut bostad mot ersättning. Den gäller däremot inte om hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte är del av den egna bostaden, när hyresvärden själv innehar lägenheten med hyresrätt eller när uthyrningen avser fritidsändamål.
Sveriges Domstolar lyfter särskilt tre förändringar:
- den gamla begränsningen till den första upplåtelsen tas bort
- lagen gäller inte när hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter
- den tidigare kostnadsbaserade modellen för skälig hyra ersätts av en jämförelse med andra privatuthyrningar
Hur bestäms hyran i nya lagen?
När avtalet ingås ska hyresvärd och hyresgäst komma överens om hyrans storlek.
Om hyresgästen anser att hyran är för hög kan han eller hon ansöka hos hyresnämnden om att få hyran ändrad.
Enligt 2 kap. 5 § privatuthyrningslagen ska hyran sänkas om den är väsentligt högre än den hyra som i allmänhet tas ut när liknande eller i motsvarande omfattning efterfrågade lägenheter hyrs ut enligt lagen.
Det betyder att den gamla modellen där bostadens marknadsvärde och en beräknad avkastningsränta var centrala inte längre är utgångspunkten för nya avtal som omfattas av privatuthyrningslagen.
Kan hyresgästen få tillbaka för mycket betald hyra?
Ja. Den nya hyran gäller normalt från dagen då ansökan kom in till hyresnämnden. Om hyran sänks för en redan passerad period kan hyresvärden behöva betala tillbaka det som tagits emot för mycket, tillsammans med ränta enligt lagen.
Det är därför klokt att dokumentera vilka jämförbara privatuthyrningar som har använts som underlag när hyran bestäms.
Behöver föreningen godkänna uthyrningen?
Ja. Privatuthyrningslagen ersätter inte reglerna i bostadsrättslagen om tillstånd.
En bostadsrätt får upplåtas i andra hand för självständigt brukande om styrelsen ger sitt samtycke. Om styrelsen säger nej kan bostadsrättshavaren ansöka om tillstånd hos hyresnämnden.
Sveriges Domstolar beskriver samma huvudregel: föreningens godkännande eller hyresnämndens tillstånd krävs. Den som hyr ut utan behövligt samtycke eller tillstånd kan riskera att förverka bostadsrätten.
Lättare att få nytt tillstånd efter tidigare uthyrning
Från 1 juli 2026 ändrades också bostadsrättslagen.
När hyresnämnden bedömer om tillstånd ska lämnas ska tidigare andrahandsuthyrningar endast beaktas om de har skett i betydande omfattning.
Det kan vara viktigt för den som tidigare hyrt ut av ett skäl och senare får ett nytt legitimt skäl till uthyrning.
Tillståndet ska fortfarande begränsas till en viss tid och kan förenas med villkor.
Så ansöker du hos hyresnämnden
Om bostadsrättsföreningen säger nej kan du ansöka hos rätt hyresnämnd.
Domstolsverket anger att ansökan bland annat ska innehålla:
- vilken period du vill hyra ut
- varför du vill hyra ut
- vem du vill hyra ut till
- dina kontaktuppgifter
Du ska också skicka med föreningsstyrelsens beslut att vägra tillstånd.
Hur länge får en bostadsrätt hyras ut?
Det finns ingen enda generell regel som säger att alla bostadsrätter får hyras ut i exempelvis sex eller tolv månader.
Tidsperioden styrs i praktiken av föreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Om hyresnämnden ger tillstånd ska det begränsas till viss tid.
Uppsägningstid enligt privatuthyrningslagen 2026
För avtal som omfattas av den nya lagen gäller tydliga uppsägningsregler.
Ett tidsbestämt avtal upphör vid hyrestidens slut, men hyresgästen får alltid säga upp avtalet till ett månadsskifte som inträffar tidigast tre månader från uppsägningen.
Ett avtal som gäller tills vidare får också sägas upp till ett månadsskifte som inträffar tidigast tre månader från uppsägningen.
För äldre avtal som ingicks före 1 juli 2026 kan den upphävda lagen fortfarande gälla. Kontrollera därför kontraktsdatumet.
Skriv ett tydligt hyresavtal
Lagen anger att avtalet ska upprättas skriftligen om hyresvärden eller hyresgästen begär det. I praktiken är ett skriftligt avtal starkt rekommenderat.
Avtalet bör åtminstone klargöra:
- vilken bostad som hyrs ut
- hyrestid
- hyra och betalningsdag
- vad som ingår i hyran
- uppsägning
- eventuell deposition
- möbler, el, internet och parkering
- ansvar för skador
För ett bredare hyresgästperspektiv kan du läsa vår guide Hyra bostad i Sverige – detta bör du tänka på innan du skriver kontrakt.
Skatt när du hyr ut bostadsrätt
Skattereglerna är separata från hyresreglerna.
Skatteverket anger att ett överskott från uthyrning av privatbostad tas upp som kapitalinkomst och att skatten är 30 procent av överskottet.
För en privatbostad får du normalt göra ett schablonavdrag på upp till 40 000 kronor per bostad och år. Om flera personer äger bostaden ska avdraget delas utifrån ägarandel.
För en bostadsrätt kan du därutöver normalt göra avdrag för den del av månadsavgiften till bostadsrättsföreningen som avser den uthyrda tiden och delen av bostaden. Skatteverket visar också att föreningens särskilda avgift för andrahandsuthyrning kan räknas med i avdraget.
Exempel på huvudregler
| Fråga | Huvudregel |
|---|---|
| Ny privatuthyrningslag | Gäller från 1 juli 2026 |
| Äldre kontrakt | Äldre lag kan fortsätta gälla |
| Föreningens samtycke | Krävs normalt |
| Om föreningen säger nej | Hyresnämnden kan pröva |
| Hyresprövning | Jämförelse med liknande privatuthyrningar |
| Uppsägning | Tre månader till månadsskifte enligt nya lagen |
| Schablonavdrag | Upp till 40 000 kr per bostad och år |
| Skatt på överskott | 30 procent |
Föreningens avgift för andrahandsupplåtelse
Bostadsrättsföreningen får ta ut en avgift för andrahandsupplåtelse om stadgarna tillåter det.
Bostadsrättslagen anger att avgiften för en lägenhet får motsvara högst tio procent av prisbasbeloppet per år. Om bostaden hyrs ut bara en del av året ska maxbeloppet beräknas efter antalet kalendermånader.
Kontrollera därför föreningens stadgar och vilket belopp styrelsen faktiskt tar ut.
Riskerna med att hyra ut utan tillstånd
Att reglerna blivit mer flexibla innebär inte att föreningens tillstånd kan hoppas över.
Sveriges Domstolar varnar uttryckligen för att en bostadsrättshavare som hyr ut utan samtycke eller tillstånd kan riskera att förverka bostadsrätten.
Begär därför samtycke skriftligt och spara beslutet. Om föreningen säger nej, ansök hos hyresnämnden innan uthyrningen startar.
Steg för steg före uthyrning
- Läs föreningens stadgar och regler för andrahandsuthyrning.
- Ansök skriftligt om samtycke och ange skäl, hyresgäst och period.
- Vid avslag: ansök vid behov hos hyresnämnden.
- Sätt en hyra som går att motivera med jämförbara privatuthyrningar.
- Skriv ett tydligt avtal.
- Dokumentera bostadens skick vid inflyttning.
- Kontrollera föreningens eventuella avgift.
- Spara underlag för hyresintäkter, avgifter och uthyrningsperiod inför deklarationen.
Den som söker bostad snarare än hyr ut kan läsa Så hittar du rätt bostad att hyra.
Vanliga frågor
Får jag hyra ut utan föreningens tillstånd?
Normalt nej. Föreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd krävs för andrahandsupplåtelse för självständigt brukande.
Hur hög hyra får jag ta 2026?
För nya avtal under privatuthyrningslagen kan hyresnämnden sänka en hyra som är väsentligt högre än vad som normalt tas ut för liknande privatuthyrningar.
Gäller nya lagen för ett kontrakt från juni 2026?
Inte om avtalet ingicks enligt den tidigare lagen. Övergångsbestämmelserna säger att den upphävda lagen fortsätter att gälla för sådana avtal.
Hur lång uppsägningstid gäller?
För avtal som omfattas av den nya privatuthyrningslagen gäller tre månader till månadsskifte enligt lagens regler om uppsägning.
Hur beskattas uthyrningen?
Du betalar 30 procent skatt på ett skattepliktigt överskott efter tillåtna avdrag. Schablonavdraget är normalt högst 40 000 kronor per bostad och år.
Kan jag hyra ut två bostäder enligt privatuthyrningslagen?
Den gamla begränsningen till den första upplåtelsen är borttagen. Däremot gäller lagen inte om hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte är en del av den egna bostaden.
Källor
- Sveriges riksdag – Privatuthyrningslag (2026:772)
- Sveriges Domstolar – nya regler för hyra och bostadsrätt sommaren 2026
- Sveriges Domstolar – hyra ut bostadsrätt i andra hand
- Domstolsverket – ansök om att hyra ut bostadsrätt i andra hand
- Skatteverket – hyra ut privatbostad
- Sveriges riksdag – Bostadsrättslag (1991:614)
Sammanfattning
Den nya privatuthyrningslagen från 1 juli 2026 ändrar framför allt hur hyran prövas och hur flera privata uthyrningar hanteras. För bostadsrätt krävs fortfarande normalt föreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd.
Den som hyr ut bör därför säkra tillståndet först, skriva ett tydligt avtal, sätta en försvarbar hyra och spara skatteunderlag. Reglerna skiljer sig dessutom mellan nya och äldre kontrakt, så avtalsdatumet är viktigt.
Läs också
Läs vidare
Tre nästa artiklar att öppna.
Kommentarer
Diskutera artikeln i tråden nedan.