Kontorsvakanserna i Sverige har ökat tydligt sedan 2023, särskilt utanför citykärnorna. Drivande faktorer är svagare konjunktur, högre finansieringskostnader, ett bestående skifte mot mer yteffektiva arbetssätt samt en tydlig kvalitetspolarisering där moderna och energieffektiva lokaler i centrala lägen prioriteras. Resultatet är en marknad där prime-lägen står emot bättre, medan äldre bestånd och perifera delmarknader möter högre vakans och längre uthyrningstider. För hyresgäster skapar detta större förhandlingsutrymme och möjlighet att uppgradera kvalitet utan högre totalkostnad. För fastighetsägare krävs förädling, skarpare positionering och, i vissa fall, omställning till andra användningar.
Varför stiger vakanserna?
Kontorsmarknaden 2024–2025 påverkas av både cykliska och strukturella krafter. Konjunkturen bromsar rekrytering och expansion, vilket dämpar behovet av yta. Samtidigt driver högre räntor och stramare kreditvillkor fram större försiktighet i både hyresgästernas åtaganden och fastighetsägarnas investeringsbeslut. Hybridarbete har stabiliserats på en nivå där kontorsnärvaron är högre än under pandemiåren men lägre än före 2020, vilket sänker ytan per anställd. När efterfrågan dessutom polariseras mot moderna, centrala och energieffektiva lokaler, blir äldre hus i sekundära lägen svårare att hyra ut, särskilt där nyproduktion färdigställts under svagare efterfrågan. Omflyttningar mot högre kvalitet lämnar tomrum efter sig i äldre bestånd.
Storstädernas lägesbild
Stockholm
Citykärnan uppvisar lägre vakans än Storstockholm som helhet. Efterfrågan koncentreras till byggnader med hög standard, låg energiförbrukning och närhet till kollektivtrafik och service. I norra delmarknader som Kista är skillnaderna stora mellan uppgraderade och äldre komplex; nära knutpunkter står sig nyare projekt bättre. I områden som Solna, Sundbyberg och Frösunda kan kortsiktigt överutbud uppstå när ny yta möter flyttar mot mer centrala kvalitetslägen, vilket ger temporärt förhöjda vakanser.
Göteborg
Innerstadslägen är relativt motståndskraftiga men mer selektiva än tidigare. Hyresgäster prioriterar läge, tillgänglighet och energieffektivitet. I yttre delmarknader förlängs uthyrningstiderna och incitament blir avgörande för affär, särskilt i äldre bestånd som kräver tekniska uppgraderingar för att konkurrera.
Malmö
City och Hyllie gynnas av stark tillgänglighet, moderna projekt och omfattande serviceutbud. Perifera lägen med äldre tekniska system möter högre vakansrisk och behöver tydlig förädling, rätt prissättning och skarp positionering för att attrahera hyresgäster.
Vad efterfrågar hyresgäster 2025?
Hyresgästerna söker lokaler som stödjer effektiva arbetssätt och ger bra totalekonomi över tid. Planlösningar med färre fasta platser och fler ytor för möten och projekt höjer nyttjandegraden. Beslut vägs allt oftare på totalkostnad, där hyra, drift och energi, anpassningskostnader, nyttjande och påverkan på produktivitet räknas samman. Arbetsmiljöfrågor har fått större tyngd i lokalstrategin: stabilt inomhusklimat, god akustik, dagsljus och sociala ytor ses som viktiga för närvaro, trivsel och kultur. Flexibilitet är efterfrågad i form av kortare bindningstider, expansionsmöjligheter, andrahandsuthyrning och ibland inslag av flex/coworking för att hantera osäkerhet.
Lägeskvalitet i praktiken
I centrala lägen med modern standard och energieffektiva system är efterfrågan stabil och vakansrisken låg till medel. I mellanlägen krävs uppgraderingar, vassare erbjudanden och rätt prissättning för att hålla uppe uthyrningstakten. I perifera lägen med äldre teknik och högre driftkostnader är efterfrågan mer begränsad och vakansrisken hög, om inte betydande förädling genomförs eller helt andra användningar övervägs.
Ekonomiska konsekvenser
Hyror i prime-lägen tenderar att vara mer stabila, medan prispress och incitament är vanligare i sekundära lägen. Avkastningskrav har rört sig olika mellan städer och delmarknader, men bilden 2025 präglas av selektiv stabilisering i de bästa objekten och större osäkerhet i svagare. Byggstarter dämpas av finansieringsklimatet, men projekt i toppsegmentet kan fortgå där förhyrningar och långsiktig efterfrågan finns. Sammantaget förstärker detta polariseringen mellan hög- och lågkvalitativa lägen.
Möjligheter för hyresgäster
Omförhandla i god tid och jämför flera alternativ både i city och i yttre delmarknader. Räkna alltid på totalkostnad och begär transparens i drift- och energidata för att undvika negativa överraskningar. Använd konkurrenssituationen för att få fram hyresfria månader, anpassningsbidrag och villkor som ger flexibilitet. Optimera ytan genom att utgå från faktisk närvaro och arbetssätt, med balans mellan teamytor, projektzoner och tysta rum. Uppgradera till byggnader med bättre enerigprestanda och inomhusklimat när det sänker driftskostnaderna och stärker närvaron. Säkerställ flexibilitet via break options, expansionsrätt och möjlig andrahandsuthyrning.
Strategier för fastighetsägare och utvecklare
Förädla beståndet med energieffektivisering, modern ventilation och kyla, förbättrad akustik och dagsljus samt attraktiva entréer och gemensamma ytor. Positionera varje fastighet mot tydligt definierade målhyresgäster och paketera erbjudandet med service, drift och community snarare än att sälja kvadratmeter. Erbjud flexinslag i portföljen för att fånga upp efterfrågan när hyresgäster värderar skalbarhet och riskminimering. I lägen med strukturellt svag kontorsefterfrågan bör möjlig konvertering analyseras, förutsatt att detaljplan, stomme och ljusinsläpp medger och att kalkylen är bättre än kontorsalternativet efter investeringar.
Exempel på återkommande mönster
I norra Stockholm påverkas stora, äldre komplex längre från knutpunkter starkare av marknadsläget, medan moderniserade hus nära kollektivtrafik hävdar sig bättre. I Solna, Sundbyberg och Frösunda kan ny färdigställd yta tillsammans med flyttar mot mer centrala kvalitetslägen skapa temporära vakanstoppar. I Malmö gynnas city och Hyllie av sin tillgänglighet och projektkvalitet, medan periferin behöver mer omfattande åtgärder för att konkurrera.
Prognos
Flera delmarknader bedöms ligga nära en vakanstopp under 2025. En gradvis normalisering kan därefter följa, men tempot beror på var konjunkturen bottnar, hur snabbt äldre bestånd moderniseras samt hur mycket ny yta som färdigställs. När rekryteringen ökar ökar också behovet av fysisk samvaro, även om ytan per anställd sannolikt förblir lägre än 2019. Lägre byggstarter kan på sikt strama åt utbudet i attraktiva lägen, vilket stabiliserar hyror och minskar vakanser.
Rekommendationer – så agerar du 2025
För hyresgäster
Gör en flerårig plan för yta, läge och kostnad. Benchmarka city mot yttre delmarknader och räkna på totalkostnad snarare än enbart hyresnivå. Förhandla incitament och flexibilitet, och prioritera arbetsmiljö och energiprestanda eftersom det påverkar närvaro, produktivitet och arbetsgivarvarumärke.
För fastighetsägare
Energieffektivisera och modernisera där det behövs. Positionera fastigheter mot tydliga målhyresgäster, komplettera med flexlösningar och service, och utvärdera konvertering där kontor inte är den bästa långsiktiga användningen.
Vanliga frågor
Är ökade vakanser bara en pandemieffekt?
Nej. Hybridarbete är en del av bilden, men 2024–2025 drivs utvecklingen också av konjunktur, kostnadsfokus och kvalitetspolarisering.
Varför klarar city sig bättre?
Lägets tillgänglighet, service och modernare bestånd gör city mer attraktivt och motståndskraftigt, även i svagare konjunktur.
Kommer hyrorna falla brett?
Inte nödvändigtvis i prime-lägen. I sekundära lägen finns mer prispress och högre incitament, och utfallet varierar mellan delmarknader.
Lönar det sig att byta upp sig?
Ofta ja. Med dagens vakansnivåer går det att uppgradera kvalitet och läge utan att totalkostnaden ökar, särskilt när energiprestanda och yteffektivitet förbättras.
När är konvertering rimlig?
När läge, stomme och ljusinsläpp tillåter, detaljplanen medger och när kalkylen för alternativ användning överstiger kontorsalternativet även efter investeringar.
Sammanfattning och nästa steg
Svenska kontorsvakanser har stigit, men utvecklingen är ojämn. Citykärnor står emot bättre, medan äldre och perifera lägen bär en större del av uppgången. För hyresgäster skapas möjligheter att optimera ytor, uppgradera kvalitet och förhandla villkor som sänker totalkostnaden. För fastighetsägare handlar det om att förädla, positionera och skapa flexibilitet eller i vissa fall ställa om till andra användningar.
